최종 업데이트: 2026년 9월 7일
- 전세 만기 후 임대인은 다음 세입자 여부에 관계없이 만기일에 보증금 전액 반환 의무
- 미반환 시 대응 순서: 내용증명 → 임차권등기명령 → HUG·HF 이행청구 또는 소송
- 만기일 다음 날부터 연 5% 지연이자 청구 가능 — 30일 지연 시 2억 기준 약 82만 원
전세 만기 보증금 반환이란 임대차 계약이 끝난 시점에 임대인이 임차인에게 맡아둔 보증금 전액을 돌려줘야 하는 법적 의무를 말합니다.
임차인이 주택을 인도하면 즉시 전액을 받을 권리가 생기며, “새 세입자가 구해질 때까지”라는 임대인 측 사정은 법적 사유가 되지 않습니다. 2026년 9월 기준, 보증금을 제때 못 받은 임차인이 밟아야 할 절차와 자주 실패하는 케이스를 단계별로 정리했습니다.
전세 만기 보증금 반환 — 법적 원칙이 뭔가요?
찾기쉬운 생활법령정보(법제처)에 따르면, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계입니다. 임차인이 집을 넘겨주면 그 자리에서 보증금을 받아야 한다는 뜻이죠.
꼭 알아야 할 법적 원칙 3가지:
- 다음 세입자와 무관: “새 세입자가 구해져야 돌려준다”는 주장은 법적 근거가 없습니다. 만기일이 반환 기준입니다.
- 묵시적 갱신 주의: 만기 1개월 전까지 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면 동일 조건으로 2년이 자동 연장되는 거예요. 묵시적 갱신 후 임차인이 해지하려면 3개월 후에야 효력이 발생합니다.
- 지연이자 청구 권리: 만기일 다음 날부터 실제 반환일까지 연 5% 법정이율로 지연이자를 청구할 수 있습니다.
| 구분 | 임차인 권리 | 임대인 의무 |
|---|---|---|
| 만기 당일 | 보증금 전액 반환 요구 | 즉시 전액 반환 |
| 만기 다음 날~ | 연 5% 지연이자 청구 | 지연이자 포함 반환 |
| 이사 후 | 임차권등기 신청 가능 | 반환 전까지 이자 계속 발생 |
| 보증보험 가입자 | HUG·HF 이행청구 가능 | 보증기관 구상의무 발생 |
단계별 대응 순서 — 내용증명부터 임차권등기까지
전세 만기 보증금 반환을 제때 못 받을 때 쓸 수 있는 수단은 강도 순으로 3단계예요. 단계를 건너뛰면 나중에 증거가 부족해질 수 있으므로 순서대로 진행하는 게 유리합니다.
| 단계 | 수단 | 목적·효과 | 소요 기간 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 내용증명 발송 | 반환 최고 + 법적 증거 확보 | 발송 즉시 |
| 2단계 | 임차권등기명령 신청 | 이사 후에도 대항력·우선변제권 유지 | 2~3주 |
| 3단계A | HUG·HF 이행청구 | 보증기관이 대신 지급 (가입자) | 2~4주 |
| 3단계B | 보증금 반환 소송·경매 | 강제집행으로 회수 (미가입자) | 3~12개월 |
① 계약 만료일 명시 ② “만기일 다음 날부터 연 5% 지연이자를 청구합니다” 문구 ③ 반환 기한(예: 2026년 9월 30일까지) ④ 반환받을 계좌번호. 우체국 방문 또는 카카오페이 내용증명 서비스로 발송 가능합니다.
임차권등기명령이란? — 신청 절차와 비용
임차권등기명령이란 임대차 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 등기부에 임차권을 등록해 대항력과 우선변제권을 이사 후에도 유지하는 제도입니다.
이 등기를 마치면 다른 집으로 이사해 전입신고를 옮기더라도, 기존 주택에 대한 우선변제 순위를 잃지 않습니다. 등기 완료 전에는 절대 이사하면 안 돼요.
신청 절차:
- 임차 주택 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령 신청서 제출
- 첨부 서류: 임대차계약서 사본, 주민등록등본, 내용증명 사본, 등기사항전부증명서
- 인지대·송달료 약 2~5만 원 납부
- 법원 결정 후 등기부 기재까지 통상 2~3주 소요
- 등기부에 임차권 기재 확인 후 이사 가능
신청서만 제출하고 아직 등기가 완료되지 않은 상태에서 이사하거나 전입신고를 이전하면 대항력이 소멸합니다. 반드시 등기부등본을 직접 열람해 임차권이 기재된 것을 확인한 후 이사하세요.
HUG·HF 이행청구 — 보증보험으로 먼저 받는 법
전세보증보험(전세보증금 반환보증)에 가입했다면, 보증기관에 이행청구를 하면 기관이 집주인 대신 보증금을 먼저 지급합니다. 보증기관 3곳을 비교하면 아래와 같습니다.
| 기관 | 상품명 | 이행청구 주요 요건 | 처리 기간 |
|---|---|---|---|
| HUG(주택도시보증공사) | 전세보증금 반환보증 | 계약만료 + 미반환 + 임차권등기 결정문 | 2~4주 |
| HF(한국주택금융공사) | 전세지킴보증 | 계약만료 + 미반환 + 임차권등기 결정문 | 2~3주 |
| SGI(서울보증보험) | 전세금보장신용보험 | 계약만료 + 미반환 + 지급 청구서류 | 2~4주 |
이행청구가 승인되면 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 지급하고, 집주인에게 구상권을 행사합니다. 임차인 입장에서는 보증금을 빠르게 회수하고 분쟁 처리는 기관에 넘길 수 있어요.
청년 임차인이라면 청년월세지원 신청 조건과 방법(2026)도 함께 확인해 두면 이사 후 주거비 부담을 줄이는 데 도움이 됩니다.
지연이자 직접 계산 — 얼마나 청구할 수 있나요?
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 보증금 | 2억 원 |
| 계약 만기일 | 2026년 8월 31일 |
| 실제 반환일 | 2026년 9월 30일 (30일 지연) |
| 법정이율 | 연 5% |
| 일일 이자 계산 | 2억 원 × 5% ÷ 365일 = 27,397원/일 |
| 30일 지연이자 합계 | 27,397원 × 30일 = 약 821,917원 |
보증금 2억 원을 30일 늦게 돌려받으면 지연이자로 약 82만 원을 추가 청구할 수 있습니다. 지연 기간이 90일이면 약 246만 원, 180일이면 약 493만 원 수준입니다. 기간이 길어질수록 금액이 커지니, 내용증명 발송일부터 날짜를 기록해두는 게 중요합니다.
전세 만기 보증금 반환 — 자주 실패하는 5가지 케이스
아래 케이스 중 하나라도 해당된다면, 전문가(법무사·변호사) 상담을 먼저 받는 편이 유리해요. 순서만 잘못 밟아도 수천만 원 손해가 납니다.
| 케이스 | 문제 상황 | 핵심 예방책 |
|---|---|---|
| 묵시적 갱신 착각 | 만기 1개월 전 통보 안 해 자동 2년 연장 — 해지하려면 3개월을 더 기다려야 함 | 만기 2~3개월 전부터 갱신 의향 서면 통보 |
| 임차권등기 전 이사 | 등기 완료 전에 이사·전입신고 이전하면 대항력 소멸 → 우선변제 순위 상실 | 등기부에 기재 확인 후 이사 |
| 선순위 근저당 초과 | 집값 하락 + 근저당이 보증금보다 앞선 경우, 경매 배당에서 보증금 전액 회수 불가 | 계약 전 등기부 열람 + 보증보험 필수 가입 |
| 보증보험 미가입 | 집주인이 잠적하거나 파산하면 소송까지 1년 이상 소요, 회수 불확실 | 계약 직후 HUG 또는 HF 보증보험 가입 |
| 임대인 파산·경매 | 임차인 순위보다 앞선 권리자가 많으면 배당에서 밀려 일부만 회수 | 전세권 설정 또는 보증보험 이중 대비 |
새 집을 구하면서 청약을 함께 고려한다면 신혼부부 특별공급 청약 조건(2026)도 참고해 두세요. 전세 만기와 맞물려 청약 타이밍을 잡는 경우가 많습니다.
또한 이사 후 주택담보대출 활용을 고려한다면 주택담보대출 스트레스 DSR 한도 규정도 미리 확인하면 자금 계획 세우기가 수월합니다.
① 내용증명 발송(카카오페이 또는 우체국) → ② 임차권등기명령 신청 → ③ 보험 가입자라면 HUG·HF 이행청구
법령 안내: 찾기쉬운 생활법령정보 | HF 이행청구: 한국주택금융공사 전세지킴보증