최종 업데이트: 2026년 9월 11일
✔ 전세권 설정 절차 — 서류 준비부터 등기 완료까지 단계별 정리
✔ 전세금 1억 원 기준 등기비용 직접 계산 (2026년 9월 기준)
✔ 임차권등기명령과의 차이, 설정 불가 케이스, 말소 거부 시 대응
전세권 설정이란 세입자(전세권자)가 전세 보증금을 돌려받을 권리를 법적으로 보호하기 위해 해당 부동산에 등기하는 절차입니다.
주민등록과 확정일자만으로는 보호가 불완전한 상황 — 집주인이 바뀌거나 경매가 진행될 때 배당 순위에서 밀리는 경우가 생깁니다. 전세권은 물권으로 등기하는 만큼 대항력이 강하고, 경매 신청권도 직접 행사할 수 있습니다. 2026년 9월 기준으로 설정 절차와 비용을 정리했습니다.
전세 계약이 남아 있거나 갱신 예정이라면, 지금 설정하는 편이 만기 보증금 회수에 훨씬 유리합니다.
목차
전세권 설정이란? — 임차권등기명령과 무엇이 다른가요?
전세권은 임대인(집주인)의 동의를 받아 부동산에 전세보증금 반환청구권을 물권으로 등기하는 제도입니다. 민법 제303조에 근거하며, 단순한 계약상 채권이 아닌 물권이므로 집주인이 바뀌어도 권리가 유지됩니다.
주민등록+확정일자(대항력)만 갖춘 세입자는 경매 시 배당 순위에서 선순위 근저당에 밀릴 수 있습니다. 전세권 설정은 등기 순위에 따라 배당 순위가 결정되며, 경매 신청권도 세입자 스스로 행사할 수 있다는 점이 핵심 차이입니다.
전세권 설정 방법 — 서류 준비부터 등기 신청까지
전세권 설정은 임대인(집주인)과 세입자가 함께 법원 등기소에 신청하거나, 인터넷 등기소를 통해 온라인으로 진행할 수 있습니다.
준비 서류 (2026년 9월 기준)
| 구분 | 서류 | 발급 기관 |
|---|---|---|
| 세입자(전세권자) | 주민등록초본 또는 등본 | 주민센터·정부24 |
| 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 | 주민센터 | |
| 전세계약서 사본 | 계약서 원본 지참 | |
| 임대인(집주인) | 등기권리증(부동산 소유 확인) | 보관 중인 서류 |
| 인감증명서(인감 날인 필수) | 주민센터 | |
| 주민등록초본 | 주민센터·정부24 |
신청 단계
- 전세계약서에 전세권 설정 특약 확인 (또는 임대인 별도 동의서 준비)
- 인터넷 등기소 또는 관할 지방법원 등기소 방문
- 전세권 설정등기 신청서 작성 — 채권최고액은 전세금과 동일하게 기재
- 등록면허세·지방교육세·등기신청수수료 납부
- 등기 완료 후 등기사항전부증명서(등기부등본)에서 전세권 기재 확인
전세권 설정 비용 — 등록면허세·수수료 직접 계산
전세권 설정 비용은 채권최고액(설정 금액)을 기준으로 계산합니다. 통상 전세보증금과 동일하게 설정하지만, 집주인 요청이나 협의에 따라 다를 수 있습니다. 2026년 9월 기준 세율입니다.
| 항목 | 세율·금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 등록면허세 | 채권최고액 × 0.2% | 지방세법 제28조 |
| 지방교육세 | 등록면허세 × 20% | 등록면허세의 20% |
| 등기신청수수료 | 15,000원 | 부동산 1건 기준 |
| 국민주택채권 매입 | 면제 (전세권) | 소유권이전·근저당만 해당 |
직접 계산 예시 — 전세금 1억 원, 전세권 설정 시 총 비용
채권최고액 = 전세금과 동일하게 1억 원으로 설정
- 등록면허세: 1억 원 × 0.2% = 200,000원
- 지방교육세: 200,000원 × 20% = 40,000원
- 등기신청수수료: 15,000원
총 전세권 설정 비용 ≈ 255,000원
※ 법무사 대행 시 법무사 보수(별도) 추가. 인터넷 등기소 직접 신청 시 수수료 절감 가능. 수도권 아파트 전세금 3억 원 기준이라면 등록면허세 600,000원 + 지방교육세 120,000원 + 수수료 15,000원 = 약 735,000원.
전세권 설정 vs 임차권등기명령 — 어떤 걸 선택해야 하나요?
전세 만기가 됐는데 보증금을 못 받은 경우 임차권등기명령을 활용합니다. 아직 계약 기간이 남아 있다면 전세권 설정이 더 강력한 보호 수단입니다. 두 제도를 비교하면 아래와 같습니다.
| 항목 | 전세권 설정 | 임차권등기명령 |
|---|---|---|
| 임대인 동의 | 필수 | 불필요 (단독 신청) |
| 신청 시점 | 계약 기간 중 (임대인 협력 가능할 때) | 만기 후 보증금 미반환 시 |
| 경매 신청권 | 있음 (전세권 자체로 신청) | 없음 (별도 소송 필요) |
| 우선변제권 | 등기 순위에 따라 배당 | 이사 전 대항력·우선변제권 유지 |
| 비용 | 등록면허세+수수료 (채권최고액 × 0.2%+) | 법원 신청비 5,000원 내외 |
| 집주인 협력 필요 | 예 (인감증명서 등 공동 신청) | 아니오 (법원 결정으로 단독) |
실전에서는 전세 계약 체결 시점에 집주인과 협의해 전세권을 설정하는 것이 가장 강력한 보호입니다. 만약 집주인이 거부하거나 이미 만기가 지나 보증금을 못 받은 상황이라면 임차권등기명령을 선택하세요. 주택담보대출 스트레스 DSR과 함께 전세보증금 반환 리스크를 관리하는 방법도 참고하시기 바랍니다.
전세권 설정이 안 되는 경우는? — 반려·예외 케이스 정리
전세권 설정을 시도했는데 거절당하거나 등기가 불가한 경우가 있습니다. 크게 세 가지 유형으로 나뉩니다.
대지는 A 명의, 건물은 B 명의인 경우 원칙적으로 전세권 설정이 불가합니다. 법원 등기 실무상 건물 전부에 전세권을 설정하려면 토지 이용권(지상권 등)이 확보되어야 합니다. 이 경우 임차권등기명령이나 전세보증금반환보증(HUG·SGI) 가입을 대안으로 고려하세요.
전세권 설정은 공동 신청이 원칙입니다. 집주인이 인감증명서 발급·서명을 거부하면 단독으로 설정할 수 없습니다. 이 경우 계약서 특약에 “전세권 설정에 동의한다”는 조항을 미리 넣어두는 것이 실전 해법입니다. 이미 계약이 체결됐다면 임차권등기명령을 검토하세요.
주거용이 아닌 상가에 전세권을 설정하는 경우 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법이 적용되며, 환산보증금 기준 초과 시 우선변제권이 제한됩니다. 상가 전세권은 권리 구조가 달라 법무사 검토를 반드시 거치는 것을 권장합니다.
전세 계약 전 등기사항전부증명서(등기부등본)에서 근저당 설정액, 소유자 확인, 가처분·압류 여부를 꼭 확인하세요. 청년월세지원 신청 조건 2026과 병행하면 주거 비용 부담을 추가로 줄일 수 있습니다.
전세권 말소 방법과 말소 거부 시 대응
전세 계약이 종료되고 보증금을 반환받으면 전세권을 말소해야 합니다. 이를 방치하면 다음 임차인이나 매수인에게 불이익이 발생할 수 있습니다.
정상 말소 절차
- 보증금 전액 반환 확인
- 세입자(전세권자)가 임대인과 함께 인터넷 등기소 또는 관할 법원 등기소에 전세권 말소 신청
- 등기신청수수료 3,000원 납부 (말소 등기는 설정 등기보다 비용이 적음)
- 등기부등본에서 말소 확인
말소 거부 시 대응
집주인이 보증금을 돌려줬는데도 전세권 말소에 협력하지 않는다면? 세입자는 말소를 청구하는 민사소송을 제기할 수 있습니다. 반대로, 세입자가 보증금을 돌려받고도 말소에 협력하지 않을 때는 집주인이 법원에 말소 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 양방향 모두 법적 절차가 명확히 마련돼 있습니다.
보증금 반환 전 이사를 가야 하는 상황이라면 주택청약 가점 계산 방법을 함께 확인해 다음 주거 계획도 미리 세우는 것을 추천합니다.
전세권 설정, 지금 시작하세요
인터넷 등기소에서 서류 준비부터 온라인 신청까지 가능합니다.
전세 계약 중 집주인의 협조를 구할 수 있는 지금이 가장 좋은 타이밍입니다.